Emlakçılar’ın Bilmesi Gereken Püf Noktalar

Emlakçılar Türkiye’de son zamanlarda alternatif yatırım araçlarının eskisi kadar kazandırmaması ile birlikte konut piyasalarında başlayan yükseliş daha sonra diğer gayrimenkul çeşitlerine yansımasıyla birlikte dahada önem kazandı. Yaşayacakları bir ev arayanların işi nispeten daha kolay. Koşullarına uygun bir seçim yapmaları yeterli.

İyi bir Emlakçılar’ın bilmesi gerekenler:
• Gayrimenkulun nakde çevrilmesi zor olabilir ve uzun süre alabilir: Gayrimenkul piyasasının, menkul değer piyasalarına göre en büyük dezavantajı, nakide çevrilmesinin uzun süre almasıdır. Bir emlak yatırımı yaparken bilmeniz gereken ilk önemli kural budur.
• Kötü kiracı insanı canından bezdirir: Kira geliri için emlak satın aldığınızda iyi bir kiracı bulamamışsanız kötü bir yatırım yapmışsınız demektir. Geliri için bir gayrimenkul aldığınızda kötü bir kiracı ile karşılaştığınızda bu işin tek çözüm yolu, gayrimenkulünüzü satıp kurtulmaktır.
• Gayrimenkulün en büyük düşmanı deprem: Deprem yönetmeliğine göre yapılmış binalardaki konut ve işyerleri depremden sonra değer kaybetmez. Hatta biraz yükselir de… Ama bu nitelikte olmayan konut ve işyerleri çok ciddi değer kaybedebilir.
• Mezarlıklardan uzak durun: Bir gayrimenkulün orta ve uzun vadede pirim yapmasını istiyorsanız, mezarlıkların yakınında yer alan gayrimenkulleri satın almaya kesinlikle yanaşmayın.
• Hapishaneler itici gelir: Hapishaneler de aynı şekilde bir bölgedeki gayrimenkullerin pirim yapmasını engelleyebilir.
• Önce ve hızlı gelişecek bölgelere öncelik verin: Pirim potansiyelini düşünerek gayrimenkul alıyorsanız ve seçenek olarak bir kaç bölge varsa, önce ve hızlı gelişecek bölgeleye öncelik verin.
• Sosyal donatılar pirimi artırır: Bir bölgede yapılacak alışveriş merkezi, hastane, üniversite, kaymakamlık ve belediye binaları, o bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının artmasına önemli katkıda bulunur.
• İmara dikkat: Yatırımınızı arsa olarak değerlendirmekte kararlıysanız, arsanın emlak yatırım araçları içerisinde en iyisi olduğuna inanıyorsanız, siyasi gücünüz yoksa, kesinlikle imar sorunları halledilmiş bir bölgeden alım yapın.
• Bildiğinizi bölgelerden alın: Gayrimenkul alırken önceliğiniz yaşadığınız muhit veya mıntıka olsun. Bu olmuyorsa özelliklerini bildiğiniz bir bölgeden alın.
• Kira geliri mi, yoksa pirim potansiyeli mi, karar verin: Genelde Türkiye’de yatırım amaçlı gayrimenkul alırken pirim potansiyeli düşünülür. Yabancıların ise gayrimenkule yatırım yaparken öncelikleri kira getirisidir
• Fiyatlar hep yükselecek: Türkiye geneline baktığımızda 81 il içerisinde göç alan 65’inde emlak fiyatlarının yönü hep yukarı olacak. Dünyada ve Türkiye’de kentleşme oranı arttıkça ve nüfus çoğaldıkça gayrimenkule olan talep artacak. Bu sebepten Emlakçılar her zamankinden daha çok yorulacak
• Fiyatı iyi araştırın: Hangi dönemde, nerede gayrimenkul alırsanız alın, önemli olan ne kadara aldığınızdır. Ticaretteki “Para alırken kazanılır, satarken değil” sözü birebir emlakta da geçerlidir.
• Zamanlama çok önemli: Gayrimenkul alırken veya satarken piyasanın ne durumda olduğu çok önemli. Borsada “Herkes alırken sat. Herkes satarken al” kuralı gayrimenkulde de geçerli.
• Kira çarpanını gözardı etmeyin: Bir gayrimenkulün fiyatının kaç aylık gelirinin karşılığı oluğuna “kira çarpanı” denilir. Ev, dükkan ve ofis satın alırken, kira çarpanını hesaplayın. Kira çarpanı 5 yıl ve altıysa hayatınızın fırsatı karşınızda duruyor, demektir.
• Büyük arsa alın: Paranız varsa ve yatırım amaçlı arsa alıyorsanız hiç olmazsa bir blok yapılabilecek büyüklükte bir arsa almaya çalışın. Eğer daha çok paranız varsa en az 3-4 blokluk site inşa edilebilecek nitelikte bir arsa satın almaktan korkmayın.
• Sorunlu gayrimenkullerden uzak durun: Satın alacağınız gayrimenkulün çeşidi ne olursa olsun, kesinlikle tapu ve imar sorunu olanlardan uzak durun. Hatta bu işi daha da ileri götürün ortak tapulu gayrimenkul almayın.
• Göç alan kentleri tercih edin: Eğer gayrimenkul satın almak için önünüzde birden fazla tercih edebileceğiniz kent varsa bunlardan daha fazla göç alanını tercih edin.
• Portföyünüzde dükkan bulundurun: Birden fazla gayrimenkul alacak kadar paranız varsa, mutlaka portföyünüzde en az bir dükkan olsun. .
• Uzman danışmanlığı: Yatırımlarınızı gayrimenkul alanında değerlendirme noktasında kararlıysanız ve iyi yatırımlar yapmak istiyorsanız, mutlaka bir uzmana danışın. Türkiye’de emlak uzmanlığı gelişmiş değil. Ama bu konuda güvendiğiniz emlakçılardan yardım alabilirsiniz.
• Sanayi Bölgeleri: Sanayi bölgelerine yakın olmak, sağlık ve çevre açısından iyi olmasa da konutların değer kazanması açısından çoğu zaman olumlu sonuçlar getirir
• Meslek çarşıları: Belirli meslek grupları için yapılan genelde kent dışında kalan çarşılarda dükkan veya mağaza sahibi olmaktan korkmayın. Ama bu tür yerlerde yatırım yapacaksanız acele etmeyin.
• Restorasyon sabır ister : Siz siz olun restorasyon işine kalkışırken, iyi düşünün. Her ne kadar bir binayı restore etmek, ödüllendirilmesi gereken bir davranışsa da bu ülkede restorasyona kalkışmak, sinirlerinizin bozulacağı ve yıpranacağı anlamına gelir.
• İhtiyacınız olmadan önce satın: Eğer kısa vadede paraya sıkışacağınız veya yapacağınız ödemeler için bir gayrimenkul satmaya niyetiniz varsa, paraya ihtiyacınız olacağı tarihten en az üç ay kadar önce satışa çıkarın.
• Yolları iyi gözleyin: Bir bölgede gayrimenkullerin değer kazanması o bölgenin yol durumuyla doğru orantılıdır.Yol genişletme çalışmaları da aynı şekilde gayrimenkulde pirimin habercisidir.
• İyi araştırın: Emlak yatırımlarından para kazanmanın en fazla özen isteyen noktası iyi araştırma yapılmasıdır. İyi araştırma yapılmadan alınan her gayrimenkul mutlaka kazançları geciktirir.
• Siyasal istikrar emlakta trendi belirler: Siyasal istikrar ile ekonomik istikrar birbirleriyle yakından ilişkilidir. Ekonomik istikrar gayrimenkule olan talebi artırır. İstikrarsızlık ise talebi düşürür ve satıcıları çoğaltır.
• Kampüsler çevresini geliştirir: Gerek büyük kentlerde gerekse de Anadolu kentlerinde üniversite kampüsleri çevrenin gelişmesinde önemli rol oynar.
• Kiracınızı öğrencilerden veya bekarlardan seçin: Evinizi öğrencilere veya yalnız yaşayanlara kiralamaktan korkmayın. Öğrenciler veya yalnız yaşayanlar toplumun en sık ev değiştiren kesimidir. Bir evde sirkülasyon ne kadar yüksekse, kiradan sağlayacağınız gelir de reel bazda korunmuş olur.
• Belediyelerin yaptığı projelerden emlak almaktan korkmayın: İster büyükşehir ister il isterse ilçe belediyesi olsun, belediyelerin yaptığı projelerden ev satın almak oldukça avantajlı.
• TOKİ kaybettirmez: Toplu Konut İdaresi’nin kendi yaptığı konutlar hiçbir zaman, yatırımcıları üzmez.
• Komşular çok önemli: Bir ev alırken, hele de oturmak için alıyorsanız kesinlikle komşularınızı iyi araştırmanızı öneririm. Tamam hiçbir ekspertiz raporunda “Bu evin iyi komşuları var” veya “Bu eve komşu evlerde oturan komşular kötü” diye bir ifade göremezsiniz. Ama komşularına kızıp da evini satanlar azımsanmayacak kadar çoktur.
• Evin makyajlarına dikkat edin: Eğer bir gün evinizi satmak isterseniz kesinlikle bakımını (!) yaptırmadan satışa çıkarmayın. Bakımlı ev daha iyi bir fiyata ve daha kısa zamanda satılır.
• Evin lokasyonu önemlidir: Evinizin lokasyonu çok önemlidir. Bizde insanlar ev alırken, önce evi alır sonra en yakın okulu, marketi veya manavı arar. Halbuki ev almadan önce bunlara dikkat etmek gerekir. Kiralarken de aynı şeyleri gözardı etmeyin.
• Depremi unutmayın: Ulus olarak en önemli özelliklerimizden birisi unutkan olmamızdır. Bir bina satın alırken deprem faktörünü unutmayın. Emlakçılar bu konuya özen ve önem vermeliler.
• Yalıtımı önemseyin: Artık dünyada bilinçli ısınma daha çok enerji kullanarak değil, evin yalıtılmasıyla yapılıyor. Son yıllarda “Isıtılarak ısınılmaz, yalıtılarak ısınılır” şeklinde bir slogan var.
• Yazlığınız mutlaka olsun: Gayrimenkul portföyünüzde yazlık mutlaka yer alsın. Son 10 yıldır Avrupalı emeklilerin, ilgisini çeken Ege ve Akdeniz sahilleri gelecek 10 yılda da bu ilgiyi görmeye devam edecek. Emlakçılar portföyünüzde Yazlık bölgelerden gayrimenkul bulundurmanız sizin tanıtımınız içinde çok önemlidir
• Paranızın hepsini gayrimenkule yatırmayın: Gayrimenkulü ne kadar severseniz sevin, alternatif yatırım araçlarına güveniniz ne kadar az olursa olsun kesinlikle paranızın tamamını gayrimenkule yatırmayın.
• Kimsenin ayağına gitmeyin: Gayrimenkul satmak için hiçbir şekilde kimsenin ayağına gitmeyin. Emlak satarken yapılacak en büyük hata budur.
• Karapara gayrimenkulü sever: Karapara sahipleri her ne kadar görünüşte bazı işler yapıyorlarsa da çoğu zaman gerçek yatırımlarını emlakta yaparlar. Çünkü Türkiye’de hala emlak alıp satılırken, beyan edilen rakam tapu kayıtlarına işlemesi son derece cazip gelir.
• Ev almak giderek zorlaşacak: Geriye yönelik 50 yıllık trendi incelediğimizde ev almanın her geçen yıl daha zor hale geldiğini görüyoruz.
• Gelir emlak ilişkisini gözetleyin: Bir bölgede emlak fiyatlarının artması oradaki gelirin artmasıyla doğru orantılıdır.
• Yazlıklarda fiyat marjı yüksek olur: Arsalara ilave olarak yazlıklarda da fiyat marjları yüksek olur. Bir yazlık bölgesinde 30 bin dolara da 300 bin dolara da yazlık sahibi olabilirsiniz. Bunun için yazlık alırken fiyatları iyi araştırın. Ayrıca sıkı pazarlık yapan bir emlak danışmanı olun.
• Kooperatiflere şüpheyle yaklaşın: Ev veya işyeri sahibi olmak için bir kooperatife girecekseniz çok ama çok iyi araştırın.