Emlak Nedir ? Emlakçılık Nedir ?

Emlak Nedir ? Emlakçılık Nedir ? Yasal çerçevesi Borçlar Kanunun 404. maddesine göre çizilen emlakçılık tarifi şudur: “Tellallık, bir akittir ki, onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkanını hazırlamaya veya akdin icrasına tavassut etmeye memur edilir. Tellallık umumi surette vekalet hükümleri caridir. Gayrimenkul tellallığı akti yazılı yapılmadıkça muteber olmaz”
Kısacası emlakçılık odalar ve yetkili kuruluşlar tarafından verilen bir sertifika ile yapılan aracılık (broker) hizmetidir.Bu konuda yasal bir boşluk olduğu herkes tarafından kabul edilmekle birlikte henüz emlakçılık tam anlamıyla yasal bir çerçeveye oturtulmuş değildir. Bugün bu mesleği aklına gelen herkes yapmaktadır: Berber Salih,Kapıcı Süleyman, Bakkal Memduh, Ayakçı erbabı. Hemen hemen her meslek grubu,üstüne vazife olan olmayan herkes bir yanıyla bu işi yapmakla kendini mükellef görünüyor. Bu nedenle emlakçılıkta saygınlık kavramı biraz tartışmaya açıktır. Bu meslek daha çok emeklilerin yaptığı bir iş olarak biliniyor.Bunun nedeni bu meslek grubunun aylık bir ücrete tabi olarak çalışmamasıdır. Nasıl olsa emekli gelirim garanti,bu işten gelecek olan da kardır,gözüyle bakılmaktadır. Emlakçının kazancı kendi tecrübe,bilgi birikimi,pazarlama yeteneğine,değişik bölgelere göre farklılık kazanır. Emlak Nedir
Emlakçı ne yapar? Neler yapmalıdır ?
Bir gayrimenkulün Satış, Kiralama, Pazarlama sürecini yöneterek,bunların satış,kiralama sözleşmesini yapmaya,Emlak beyannamesi düzenlemeye muktedir olarak;
Portföy oluşturur,pazarlama teknikleriyle gayrimenkulün sunumunu yapar.
Tapu mevzuatı bilmelidir. Tapu İşlemleri yapmak için (İpotek, Kat irtifakı kurma, Kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit, Trampa, Cins değişikliği, Hibe (bağışlama), Taksim (paylaşım), Tashih (düzeltme)
Belediyelerden aplikasyon, bölge imar planı çıkarma,harita ve plan okumasını, şehir planlarını incelemesini bilmelidir.
Kadastro mevzuatını bilmelidir. Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma,
Mortgage, Konut kredi sistemini bilmelidir.
Gayrimenkul hukuk mevzuatını bilmelidir. İmar, iskân, kat mülkiyeti, kamulaştırma kanunlarını bilmelidir. Emlak vergisi, KDV, V.UK bilmelidir. Vergi muafiyeti belgesini alma, Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma, Noterden satış vaadi sözleşmesi yapma gibi işleri yapmaya,kısaca gayrimenkul hizmetlerinin bütününe; satıcı,alıcı,kiracı arasında aracılığı/komisyonculuğu meslek edinmiş kişi.

Emlakçı neleri yapamaz?
Emlak komisyoncusu , kendisine kapora almak konusunda verilmiş vekaletname olmaksızın KAPARO ALAMAZ . Kapora , alım – satım işlerinde , satıcı veya kiralayan imzası alınarak teslim edilir.
Emlak Komisyoncusu ‘nun YER GÖSTERME ÜCRETİ alması yasaktır. Emlak komisyonculuğu’ nu meslek edinenler dışındaki kişi ve kuruluşlar (Apt. Yöneticisi , Kapıcı , diğer meslek gurupları …v.s) Emlak Komisyoncularına tanınan yetkileri ve ünvanı kullanamazlar. Sizi mağdur ettikleri gibi , fatura kesmedikleri için devleti de zarar uğratmaktadırlar. Bu kişi ve kuruluşlarla irtibat kurmayınız. Vergi kaçağı suçuna ortak olmayınız.Emlak Komisyoncusu ‘nun vergi levhasını ve Odaların verdiği sicil belgesini görmek konusunda ısrarcı davranın. Bu belgeleri olmayan Emlak Komisyoncuları ile iş yapıp zarara uğradığınızda hakkınızı arayabileceğiniz bir mesleki kurum bulamayacağınızı unutmayınız. Odaların bünyesinde kayıtlı Emlak Komisyoncuları , satın alacağınız veya kiralayacağınız gayrimenkulün durumu konusunda sizin adınıza araştırma yapmakla yükümlüdür.
Mecburi Standard Tebliği
(Tebliğ No: ÖSG-2003/59) Sanayi ve Ticaret Bakanlığından: Sayı: 25162 08 Temmuz 2003 Tarihli Resmi Gazete’ye göre:
Emlak komisyoncusu: Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşmesi yaparak; taşınmazın alımı, satımı, rehin vb. aynı hak tesisi gibi tüm hukuki ve teknik işlemleri ve kiralanması konusunda aracılık eden ve kiralama sonrası hizmetleri yerine getiren, bu konularda gerektiğinde danışmanlık, bilirkişilik ve ekspertizliğini yapan ve bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname vb. belgeleri doldurabilen, bu iş ve işlemleri kendi adına açılmış bir iş yerinde yapan kişi veya kuruluş.
Türk Ticaret Kanunu’nun 12. maddesinin 12. bendi ile ticaret sicili nizamnamesi’nin 14. maddesi Tellallik, komisyonculuk, ve sair aracılık islerini yapmak üzere kurulan müesseseleri, ‘Ticarethane’ ; bunları isletenleri de ‘Tacir’ olarak kabul etmiştir. Borçlar kanunu’nun 404. maddesinde: ”Gayrimenkul Tellalliği yazılı olarak yapılmadıkça geçerli değildir” denilmektedir. Bu sebepten dolayı, Türk Ticaret Kanununun 12. maddesi gereği Tellalik ve emlak komisyonculuğu arasında bir bağlantı kurulmaktadır. Ayrıca, Borçlar Kanunu’nun 404,405,406,407 ve 409. maddelerinde; komisyoncuların alacağı ücret ve çalışma usulünü kısmen de olsa belirleyici hükümler bulunmaktadir. Yine, 507 sayili Esnaf ve Sanatkarlar kanunu’nun 3153 sayılı kanunla değişik 6. maddesi gereğince kurulan, Esnaf ve Sanatkar ile Tacir ve sanayiciyi belirleme koordinasyon kurulu’nun 24/6/1997 tarih ve 9. kararı ile; emlak komisyonculuğu esnaf ve sanatkarlar kolları arasında hizmetle ilgili meslek kolları bölümüne dahil edilmiştir. Bu karar 22/01/1999 tarih ve 23588 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra, çeşitli illerde emlak komisyoncuları odaları kurulmaya başlamıştır. Bir meslek kurulusu olan bu odalar, Anayasa’nın 135, maddesinde belirtildiği üzere; belli bir mesleğe üye olanların, müşterek ihtiyaçlarını karşılamak, mesleki faaliyetlerini kolaylaştırmak, mesleğin genel menfaatlere uygun surette gelişmesini sağlamak amacına yönelik kurulmuştur.