Taşınmaz değerinin ekonomi içindeki payı, gayrimenkul sektöründeki büyümeyle doğru orantılı olarak artış gösterir. Bu durum sektörde değer arayışına sebebiyet vermiştir. Gayrimenkul değerleme uzmanı tam da bu noktada devreye girer. Peki, gayrimenkul değerleme uzmanı nasıl olunur? Konuya ilişkin merak ettiğiniz tüm soruların yanıtını yazımızın devamında bulabilirsiniz.
Gayrimenkul değerleme uzmanının görevlerine, gayrimenkul değerleme uzmanı olma şartları gibi konulara değinmeden önce gayrimenkul değerleme kavramını açıklayalım. Gayrimenkul değerleme, taşınmaz ticareti konusu olan mülklerin gerçek değer tespitini yapmak için başvurulan yöntemler bütünüdür.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ne İş Yapar?
Gayrimenkul değerleme uzmanlığı, emlak sektöründeki gelişmelerin sonucunda türeyen geleceği parlak bir meslektir. Emlak değerleme uzmanlığı olarak da ifade edebileceğimiz bu uzmanlığa şu nedenlerle ihtiyaç duyulur:
- Şirket aktiflerindeki (varlıkları) gayrimenkullerin değerini belirleme
- Gayrimenkullerin teminat alınması gerektiği durumlar
- Mülkiyet değişiminde alış ve satış fiyatını belirleme
- Adli mal paylaşımı yapmak
- Kamulaştırmada adil ödeme
Gayrimenkul değerleme, esasında Sermaye Piyasası Kurulu’nun yatırımcıyı koruma ihtiyacından doğmuştur. Uzman gayrimenkul değerleme işlemi yaptığında, mülklerin en verimli şekilde kullanılabilmesi için analiz yapmış olur. Değerleme uzmanının analiz ve değerleme yapabileceği gayrimenkuller şunlardır:
- Konut
- Ofis
- Arazi
- Arsa
- Fabrika
- Tarihi eser
- Gemi
- Otopark
Gayrimenkul değerleme uzmanı, mesleğini icra ederken etik kurallara, gizlilik esasına ve nesnel ölçütlere bağlı kalır. Konut değerleme uzmanının görevleri ise şöyledir:
- Konut, tarımsal gayrimenkul (tarla vb.), ticari gayrimenkul (AVM, otel binası vb.), endüstriyel gayrimenkul (üretim tesisi vb.) ve özel amaçlı gayrimenkuller (golf alanı vb.) gibi gayrimenkul türleri için değerleme yapma ve rapor sunma
- Mülk değerlerini karşılaştırma
- Değerleme raporlarını arşivleme
- Piyasa koşullarını analiz etme
Mülkiyet değerlerinin nihai tahmininde etkili olan unsurlar şunlardır: Amortisman, ikame maliyetleri, benzer nitelikteki mülklerin değeri, gelir potansiyeli. Gayrimenkul değerleme uzmanı tüm bu görev ve sorumlulukları yerine getirirken, bir başka ifadeyle en iyi ve en verimliyi belirlerken şu üç soruya yanıt arar:
- Kullanım mümkün mü?
- Kulanım bakımından yasal engel var mı?
- Mülk kullanıma uygun değilse kullanılır hale getirmek mümkün mü?
- Yeniden yapım maliyeti gerekecekse kullanım finansal yönden gerçekleşebilir mi?
Her meslek için geçerli olduğu gibi gayrimenkul değerleme uzmanlığı için de meslekle örtüşen bazı kişisel özelliklere sahip olmak gerekir. Gayrimenkul değerleme uzmanının teknik usul ve esaslara hakim olmasının yanı sıra;
- Ekip çalışmasına yatkın olması,
- Doğru, etkili iletişim kurabilmesi,
- Anlatımda olduğu gibi yazı dilinde de iyi olması,
- Motivasyonunun yüksek olması
- Gelişime ve yeniliğe açık olması,
- Planlama ve iş takibi becerisinin olması,
- Analitik düşünebilmesi,
- Zaman yönetimi konusunda iyi olması,
- Aktif araç kullanabilmesi gerekir.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Nasıl Olunur?
Gayrimenkul değerleme uzmanı olma şartları şunlardır: Fakültelerin lisans bölümlerinden mezun olmak, uzmanlık sınavından geçerli notu almış olmak. Gayrimenkul değerleme uzmanı olmak için bölüm kısıtlaması yoktur. Bununla birlikte mesleği icra edenler şu bölümlerden mezundur: Mimarlık, İnşaat Mühendisliği, İşletme, Gayrimenkul ve Varlık Değerleme, Bölge ve Şehir Planlama.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sınavı
Gayrimenkul değerleme üzerine faaliyet gösteren şirketlerde çalışmak veya bu şirketlerde bağımsız çözüm ortağı olmak için Sermaye Piyasası Kurulu’ndan yetki almak gereklidir. Bu yetkiyi almak lisans sınavına girmek ve geçerli notu almakla mümkündür. Lisanslama sınavları modüllerden oluşur. Bu modüller şu şekildedir:
“Dar Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Meslek Kuralları
- Sermaye Piyasası Kanunu
- Sermaye Piyasası Hakkındaki Diğer Düzenleme ve Kavramlar
- Özel Durumlar Tebliği
- Kurumsal Yönetim Tebliği
- Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği
- Sermaye Piyasası Çalışanları İçin Etik İlkeler
- Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB) Üyelerinin Meslek Kuralları
- Sermaye Piyasası Çalışanları Davranış Kuralları
Gayrimenkul Değerleme Esasları
- Değerlemeye İlişkin Temel Kavramlar ve Çerçeve
- Değerleme Konusu Olan Malların Sınıflandırılması
- Değerleme Süreci ve Değerleme Yöntemleri
- Değerleme Matematiği ve Uygulamaları
- Gayrimenkul Piyasaları ve Kurumları
- Gayrimenkul Finansmanı
- Değerlemeye İlişkin Düzenlemeler ve Örgütler
İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi
- İnşaat Sektörüne İlişkin Genel Bilgiler
- Muhasebenin Tanımı, Fonksiyonu, Finansal Tablolar
- İnşaat İşletmeleri İçin Muhasebe Uygulamaları
- Vergi ve Sosyal Güvenlik Mevzuatındaki Düzenlemeler
- İnşaat ve Gayrimenkullere İlişkin Türkiye Muhasebe Standartları
Gayrimenkul Mevzuatı
- Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ
- Türk Medeni Kanunu’nun Taşınmaz Mülkiyetine, Sınırlı Ayni Haklara, Zilyetlik ve Tapu Siciline İlişkin Hükümleri
- İmar Kanunu ve İlgili Yönetmelikler
- İskan Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği
- Kat Mülkiyeti Kanunu
- Belediye Kanunu Yönetmelikleri
- Büyükşehir Belediyesi Kanunu
- Kamulaştırma Kanunu
- Tapu Kanunu
- Kadastro Kanunu
- Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği
- Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği
- Taşınmaz Kiralarına İlişkin Mevzuat
- Emlak Vergisi Kanunu
- Gayrimenkul Alım-Satım ve İnşa Kazançlarının Vergilendirilmesi
- Gayrimenkullerin Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Kazançların Vergilendirilmesi
- Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü”
Sınavda başarılı olmak için modüllerin her birinden en az 50 puan almak (ortalama not 60) gerekir. Aksi halde puan yükseltme sınavlarına girmek şarttır. Sınavda başarılı olan kişiler SPL Başvuru Sistemi’ne (SBS) giriş yaparak başvurusunu tamamlar. Lisans belgesini alanların üç yıllık zorunlu staj süresi vardır. Bir yıllık staj süresini tamamlayanlar konut değerleme uzmanı olarak görev yapabilir.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ne Kadar Maaş Alır?
Gayrimenkul değerleme uzmanları sektörde kritik öneme sahiptir. Ne var ki, lisansını yeni tamamlamış veya zorunlu staj süresini henüz yeni doldurmuş kişilerin çok yüksek ücret alması söz konusu değildir. Gayrimenkul değerleme uzmanı maaşları üzerinde değerlemesi yapılan gayrimenkul türü de etkilidir. Örneğin, tarihi eser değerlemesi yapan bir uzmanın maaşı daha yüksek olur.
Her meslek için geçerli olduğu gibi gayrimenkul uzmanlığı için de maaş şirket politikalarına göre değişkenlik gösterir. Ortalama maaş 7 bin liradır. En yüksek maaşın 11 bin lirayı geçmesi mümkündür.
Sonuç olarak;
Konut değerleme uzman olmayı gerektiren bir alandır. Gayrimenkul değerleme uzmanı mesleğini ele alarak değerleme uzmanlığı sınavına değindik. Gayrimenkule yönelen yatırım miktarındaki artış gösteriyor ki, gayrimenkul değerleme sektörünün geleceği parlaktır. Bu alanda kariyer yapmayı hedefliyorsanız öncelikle emlak danışmanı olmak için adım atmalısınız. Emlak danışmanlığı hakkında merak ettikleriniz için A’dan Z’ye Emlak Danışmanlığı yazımızı okumanızı; emlak danışmanlığı eğitimi hakkında kapsamlı bilgi edinmek için eğitim sayfamızı incelemenizi öneririz.
iştikarıdır.