Plaza ve ofis katı kiralayanlar nelere dikkat ediyor?

Plaza ve ofis katı kiralayanlar nelere dikkat ediyor? Gayrimenkul satış uzmanı Göktuğ Beşer bilgilerini paylaşıyor.

İstanbul’da pek çok bölgede yeni plazaların ve ofislerin inşa edildiğini görüyoruz. Yeni trend karma yaşam projeleri de ofis blokları sunuyor. İnşaat firmaları açısından ofis alanı üretiminin büyük cazibesi var. Öncelikle konuta nazaran çok daha yüksek fiyatlar ile satılıyor. Yatırımcılar ticari gayrimenkullere daha fazla ilgi duyuyor. “Shell and core” yani içi tamamlanmamış teslim edildiği için maliyeti daha düşük oluyor. Bu faktörlerin etkisi ile pek çok plaza inşa edildi ve edilmeye devam ediyor. 2015 yılına mukayese ile 2018 yılında Anadolu yakasında ofis alanı arzı 2 katına çıkıyor.

Ne yazık ki ekonomi bu hızda büyümedi, İstanbul’un Finans Merkezi olma projesi de istenilen konuma gelmedi. Sonuç olarak talep arzın gerisinde kaldı. Bu nedenle çok uzun süre kiracı bulamayan pek çok ofis katı ve plaza var. İnşaat mühendisi ve ticari gayrimenkul danışmanı Taner Özkan ile ofis piyasasının bugünkü durumunu değerlendirdiğimiz sohbeti okuyucularımız ile paylaşıyorum.

Plaza katı kiralayanlar kiralama sürecinde nelere dikkat ediyor? Kira bedelinin haricinde hangi kriterler kararlarını etkiliyor?

Müşterilerin ilk kriterleri tabela değeri ve ulaşım akslarına yakınlığı. Personelin ve müşterilerin ofise zahmetsiz ve hızlı gelmesi çok önemli. Sonrasında ise ofisin kullanıma hazır olması öne çıkıyor. Natamam diye tabir ettiğim “shell and core” ofislerin kiralanmaları vakit alıyor. Ofise düşen otopark sayısı, aidat ve kira bedeli de kiralamalarda ciddi etkenler.

Müşteriler ihtiyaçları olan alanı tek katta mı, yoksa birkaç katta mı karşılamak istiyorlar?

Bu müşterinin istediği alana göre değişiyor. 500 m2 ve üstü ihtiyaçlarda müşteriler, bu ihtiyaçlarının tek katta karşılanmasını talep ediyor. Bu ihtiyaç her zaman karşılanamıyor çünkü yapıların bulundukları parseller zaten küçük oluyor, çekme mesafeleriyle beraber binanın oturum alanı küçülüyor. Benim arsa sahiplerine tavsiyem komşularıyla anlaşıp, daha büyük parsellerde, daha geniş ofis alanları teşkil etmeleri. Bu şekilde hem kiralama hem de satış rakamları artacaktır. Plaza ve ofis katı kiralayanlar nelere dikkat ediyor

Plazanın metroya yakınlığı veya cadde üzerinde olması kiraları ne kadar etkiliyor?

Ulaşım akslarına yakınlık, E5 veya ana cadde üstünde işyerinin bulunması kira rakamlarını arttırıyor. Fakat mülk sahipleri bu durumda bazen yanılıyorlar. Plazanın metro durağının önünde olması evet çok büyük avantaj, ama bu durum ofisin otoparkının olmamasını gerektirmiyor. Çünkü plazalar konforlu, pahalı, bunu tutacak işadamları da belli bir gelir düzeyinin üstünde ve bu insanlar metroyu değil, araçlarıyla ofise gelmeyi tercih ediyor.

Bunun için plazalarda otopark olmazsa olmazdır. Otopark sayısı ne kadar fazla olursa, plaza o kadar kıymetli olacaktır. Plaza metro durağının, otobüs durağının ve minibüs durağının önünde olsa da otopark olmazsa olmaz kriter. İstanbul için otopark çok önemli bir faktör. Ofis plazalarında 50-75 m2’ye en az bir adet otopark düşmeli ve bu otoparka iniş mümkünse rampa ile olmalı. Çünkü araç asansörleriyle verim sağlanamıyor, bir inen bir daha inmiyor. Müteahhitler ve proje tasarımcılarına çok önemli görev düşüyor. Otopark sorununu çözemezlerse hem kiralamada hem de satışlarda ciddi sorunlar yaşanıyor, bu sıkıntı mülkün rayicin altında satılmasına veya kiralanmasına neden oluyor. Plaza ve ofis katı kiralayanlar nelere dikkat ediyor

Eski veya yeni plazalarda durum nedir? Kiralama ve satışlarda lobi hizmetinin önemi ne kadar? Prestij kiraları ne kadar arttırıyor?

İşyeri firmaların prestijini gösteriyor. Binanın dış cephesi, girişi, resepsiyon, asansörler vs. bunların hepsi çok önemli faktörler. Tabii ki bunların yeni ve göz alıcı olması satış ve kiralama rakamlarını etkiliyor.

Ofislerin cazibesini arttıran, kiracıların önem verdiği kat yüksekliği gibi teknik hususlar neler?

İşverenler çalışanların konforunu arttırdıklarında verimliğin arttığını biliyor. Kat yüksekliğinin fazla olması ferah bir çalışma ortamı sağlıyor. Temiz kat yüksekliklerinin 4 mt olması gerekir. Bence belediyelerinde imar durumlarında bu konuda gerekli çalışmaları yaparak, bu kolaylığı yatırımcılara sağlamalı. Diğer önemli bir faktör de ısıtma-soğutma, bununla beraber temiz hava sirkülasyonun da sağlanması.

Plaza almak ya da kiralamak isteyenler konfor talep ediyorlar. Peki bu konforun bedeli olan aidatları ödemeyi kabul ediyorlar mı? Hangi bölgelerde nasıl yatırım yapmalı?

Isıtma-soğutma-havalandırma sistemleri, marka asansörler, lobi, güvenlik, teknik ve temizlik hizmetleri vs. tüm bunlar aidat rakamlarını arttırıyor. Bunun önüne ancak çevre dostu A+++ enerji tasarruflu, geri dönüşümlü, belki güneş enerjili, doğal enerji kaynaklarıyla çalışan sistemler kullanarak işletme giderleri düşürülebilir. Yakın gelecekte bununla ilgili uygulamaların daha da fazla artacağına inanıyorum. Dolayısıyla her konuda olduğu gibi teknolojik, ergonomik, ekonomik, estetik her ürün buna ofis plazaları da dahil tercih ediliyor ve edilecek. Kaliteli ürünün müşterisi her zaman var. Bu durumu etkileyen tek faktör lokasyon.

Plaza Anadolu yakasında Kozyatağı, Ataşehir ve Ümraniye de ise prestij ve konfor unsurlarından sakınmayın, ama İstanbul sınırlarına doğru gittikçe maalesef müşteri talebi doğrultusunda bazı özelliklerin (satış, kiralama ve aidat masraflarını optimum seviyede tutmak için) yapılmaması daha doğru olur. Müteahhitler ve yatırımcılar için bu bilgiyi veya nasıl bir plaza inşaatının yapılmasıyla alakalı bilgiyi, projeye başlamadan önce bölge uzmanı gayrimenkul danışmanlarından alabilirler. Kritik bir kaç bilgiyle kar marjlarını ciddi anlamda arttıracaklarına inanıyorum. Hatta bir tane değil bölge ve konu uzmanı birkaç danışmanla görüşerek, projelerini bu görüşlerin ışığında gerçekleştirebilirler.

Alıcı ve kiracıların taleplerini göz önünde bulundurarak inşaat firmalarına ne önerirsin?

Bir inşaat mühendisi ve ticari gayrimenkul danışmanı olarak, müteahhit ve yatırımcıların, projeyi tasarlarken bölgenin demografik ve ekonomik yapısına, bölgenin taleplerine, arz ve talep dengelerine dikkat etmelerini ısrarla tavsiye ederim. Bizler bunlarla ilgili bilgileri paylaşmak için her zaman hazırız. Çekinmeden danışabilirler ve biz bu bilgileri sevinerek kendileriyle paylaşabiliriz. Proje başlamadan tüm detayların çözülmesi çok önemli. Bırakın proje 3 ay geç bitsin, inanın bunun karşılığını inşaat esnasında ve sonrasında alacaklar.

Projeyi bilgisayar başında değiştirmek kolay ama inşaat esnasında değişiklik yapmak ciddi zaman ve para kaybına neden oluyor. Ve sonrasında %20’yi geçmeyen doluluk oranına sahip hayalet plazalar ortaya çıkıyor. Şunu herkesin anlaması lazım, çok fazla kapalı alan, çok katlı kullanışsız binalar herkesi üzer. Ama projesine emek harcanmış, detayları çözülmüş, kullanışlı plazalar ve ofisler hem kullanıcıları hem de yatırımcıları memnun eder. Onun için daha çok fikir alışverişi, daha çok proje üzerinde çalışma, daha çok detay çözümü daha çok mutluluk ve kazanç sağlayacaktır.